专题：存量房贷利率怎样调降？央行房地产金融新政多箭皆发

　　21世纪经济报谈记者边万莉 见习记者程维妙 北京、杭州报谈

　　金融稳楼市组合拳靴子落地！

　　继9月24日国新办发布会“预报”后，9月29日晚，央行连发四项金融撑抓房地产计谋，给房贷个东谈主和房企同期奉上计谋大礼包。

　　具体看，四项计谋分别是：1．中国东谈主民银行对于完善买卖性个东谈主住房贷款利率订价机制的公告（《中国东谈主民银行公告〔2024〕第11号》）及答记者问；2．《中国东谈主民银行 国度金融监督处治总局对于优化个东谈主住房贷款最低首付款比例计谋的见知》；3．《中国东谈主民银行办公厅对于优化保险性住房再贷款研究条件的见知》；4．《中国东谈主民银行 国度金融监督处治总局对于延伸部分房地产金融计谋期限的见知》。

　　四项计谋触及治疗存量房贷利率、下调二套房最低首付比例、延伸“金融16条”等计谋期限、优化保险性住房再贷款计谋。此外，市集利率订价自律机制发布了《对于批量治疗存量房贷利率的倡议》。

　　本文将对四份计谋文献的实践进行全面梳理，并就要点实践进行解读。

　　一、优化个东谈主房贷利率订价机制，触及存量治疗

　　2019年8月，央行翻新完善贷款市集报价利率（LPR）形成机制，促进贷款利率实时反应市集利率变化。明确了房贷利率在LPR基础上加点形成，使较长公约期限房贷的利率大概随市集利率治疗，对鼓舞房贷利率市集化、促进房地产市集肃肃健康发展发扬了弱点作用。

　　但跟着利率市集化翻新不休深刻、房地产市集供求关系发生紧要变化，现行房贷利率订价机制也暴披露一些不及，东谈主民环球反应较为激烈，贫窭需要治疗优化。凭据公约商定，房贷在LPR基础上的加点部分在公约期限内固定不变。房贷公约期限无边较长，固定的加点幅度无法反应借债东谈主信用、市集供需等成分变化，一朝市集形势发生盘曲，容易形成新老房贷利差扩大。

　　基于此，央行发布对于完善买卖性个东谈主住房贷款利率订价机制的公告（《中国东谈主民银行公告〔2024〕第11号》）及答记者问。这次优化治疗的实践包括两个方面：1．允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度；2．取消房贷利率重订价周期最短为一年的限度。

　　对于这两点变化，需要关爱两个细节。一是蓝本房贷由LPR+加点形成，加点为在公约中商定的固定数值，而后加点幅度将不错动态治疗。公告实践浅易来说，当新旧房贷利率偏离到一定幅度，可从头商定的加点幅度，体现市集供求、借债东谈主风险溢价等成分变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市买卖性个东谈主住房贷款利率加点下限。

　　二是蓝本从头订价周期为一年一次，当今每季度、每半年或每年都不错治疗。东方金诚首席宏不雅分析师王青示意，接下来存量房贷利率和新披发房贷利率之间的联动性会进一步增强，甩掉了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，大概进一步缓解潜在的提前还贷潮。格外于给存量房贷家庭吃下幽静丸，这有意于促进房地产市集尽快止跌回稳，幸免影响住户阔绰。

　　凭据公告，存量房贷也将迎来治疗。市集利率订价自律机制发布倡议，提醒买卖银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量治疗。各买卖银即将于10月12日前发布研究公告和批量治疗确定，和谐调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度。绝大多量借债东谈主可通过网上银行、手机银行等渠谈完成“一键式操作”，无需到买卖银行网点办理，具体请实时关爱承贷买卖银行官方平台发布的研究信息。

　　二、不再分辨首套、二套住房，首付比例和谐不低于15%

　　第二厚利好计谋是对于首付比例。中国东谈主民银行、国度金融监督处治总局聚拢发布《对于优化个东谈主住房贷款最低首付款比例计谋的见知》，对于贷款购买住房的住户家庭，买卖性个东谈主住房贷款不再分辨首套、二套住房，最低首付款比例和谐为不低于15%。

　　在天下和谐的最低首付款比例基础上，中国东谈主民银行各省级分行、国度金融监督处治总局各派出机构按照因城施策原则，凭据辖区各城市政府调控条件，自主确定辖区各城市是否设定判袂化的最低首付款比例计谋，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。

　　9月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上，作念出了两点施展。一方面，各个场所不错因城施策，自主确定是否接受判袂化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。另一方面，买卖银行凭据客户风险现象和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。15%仅仅一个最低的首付比例，买卖银行要基于对客户风险的评估，可能会比这个水平要高，也有客户说我有钱，不错付30%首付比例，这是买卖银行和个东谈主之间的一种市集化有筹商。

　　麟评居住大数据推敲院高档分析师关荣雪分析，“这意味着二套首付比例将达到历史最低水平，使得改善性购房门槛大幅裁汰，此举有意于开释更多的购房需求，提振住房阔绰。”

　　三、3000亿元保险性住房再贷款资金撑抓比例提高至100%

　　除发布存量房贷利率治疗确定，央行“组合拳”还治疗了5月份创设的3000亿元保险性住房再贷款的资金撑抓比例。

　　本年5月17日，央行书记建立3000亿元保险性住房再贷款，饱读吹提醒金融机构按照市集化、法治化原则，撑抓场所国有企业以合理价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保险性住房，展望将带动银行贷款5000亿元。

　　凭据《中国东谈主民银行办公厅对于优化保险性住房再贷款研究条件的见知》，对于金融机构披发的相宜条件的贷款，中国东谈主民银行向金融机构披发再贷款的比例从贷款本金的60%普及到100%。中指推敲院以为，此举有助于普及买卖银行贷款边界，对于场所收储将产生一定积极带动。此外，提高再贷款出资比例也不错裁汰国企收储本钱。

　　四、延伸部分房地产金融计谋期限至2026年底

　　此外，为高出志房地产行业合理融资需求，两部门将部分房地产金融计谋期限延伸到2026年底。

　　凭据中国东谈主民银行、国度金融监督处治总局《对于延伸部分房地产金融计谋期限的见知》，将《对于作念好现时金融撑抓房地产市集肃肃健康发展责任的见知》（“金融16条”）中撑抓开辟贷款、信赖贷款等存量融资合理缓期计谋的适用期限，以及《对于作念好规划性物业贷款处治的见知》中的部分计谋的适用期限，从2024年12月31日延伸至2026年12月31日。

　　凭据此前2022年11月央行与原银保监集聚拢发布的“金融16条”建议，撑抓开辟贷款、信赖贷款等存量融资合理缓期。对于房地产企业开辟贷款、信赖贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，饱读吹金融机构与房地产企业基于买卖性原则自主协商，积极通过存量贷款缓期、治疗还款安排等模式赐与撑抓，促进形势完工委派。自本见知印发之日起，将来半年内到期的，不错允许超出原方法多缓期1年，可不治疗贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保抓一致。

　　民生银行首席经济学家温彬示意，缓期《对于作念好规划性物业贷款处治的见知》，有助于进一步周转房企存量钞票，改善房企现款流；缓期“金融16条”，将从房企融资角度加大房地产开辟贷款投放，从保交楼角度撑抓银行披发保交楼专项借债，从风险化解角度通过股权融资，鼓舞受困房企形势标团结收购，总体旨在促进房地产市集肃肃健康发展。

　　东方金诚首席宏不雅分析师王青以为，这些计谋将权臣加速各地收购存量商品房用作保险房的程度，缓解商品房市集库存压力。各地将效力落实城市房地产融资趋奉机制，房企信贷融资开首将保抓抓续改善势头。

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包袱剪辑：石秀珍 SF183